Quem compra um lote geralmente não financia pelo banco como financiaria uma casa pronta. O modelo mais comum é o financiamento direto com a própria incorporadora, com o saldo devedor corrigido mensalmente pelo IGPM, em vez de uma taxa de juros bancária fixa.
O que é o IGPM e quem calcula
O IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado mensalmente pelo IBRE, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Fundação Getulio Vargas). Ele é a média ponderada de três outros índices, também da FGV: o IPA (índice de preços no atacado, peso de 60%), o IPC (índice de preços ao consumidor, peso de 30%) e o INCC (índice de custos da construção, peso de 10%). A coleta de preços vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência.
Por que lotes costumam ser financiados direto com a incorporadora
Financiar a compra isolada de um terreno pelo sistema bancário tradicional é mais restrito do que financiar uma casa pronta. Bancos costumam exigir que o terreno já seja classificado como lote urbano, com infraestrutura básica (rede elétrica, saneamento), para considerar o financiamento dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e mesmo assim as condições variam de banco para banco. Por isso, a maioria das incorporadoras de loteamentos oferece financiamento direto, parcelado com a própria empresa, fora do sistema bancário, com o saldo corrigido por um índice (geralmente o IGPM) em vez de uma taxa de juros bancária.
Dá para financiar um lote pelo banco, com FGTS?
Em alguns casos, sim, mas não é a regra: o FGTS pode ser usado para financiar a construção em terreno próprio, ou a compra do terreno junto com a construção, desde que o terreno seja classificado como lote urbano. O uso do FGTS para a compra isolada de um lote dentro de um loteamento em formação, sem construção associada, costuma não ser contemplado. Vale confirmar as condições específicas direto com o banco antes de descartar essa opção.
IGPM, INCC ou TR: por que o índice usado importa
Nem todo índice de correção serve igualmente bem para qualquer tipo de contrato. O índice certo depende do que está sendo financiado e por quem.
INCC: feito para obra em andamento, não para um lote parado
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), também calculado pela FGV, corrige parcelas de imóveis na planta ou em construção, acompanhando a variação do custo de material e mão de obra enquanto a obra avança. Isso faz sentido num apartamento sendo construído, porque a dívida está diretamente ligada ao custo daquela obra. Num lote, não existe nenhuma obra em andamento sendo financiada, então corrigir a parcela pelo custo da construção civil não tem relação direta com o que está sendo pago.
TR: índice de financiamento bancário, não de financiamento direto
A TR (Taxa Referencial) é calculada pelo Banco Central a partir da Taxa Básica Financeira, e é o índice usado para corrigir financiamentos bancários dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), financiados com recursos da poupança. Como o financiamento direto de lote não passa pelo sistema bancário, a TR simplesmente não entra nesse tipo de contrato.
Por que o IGPM é o índice padrão em financiamento direto de lote
Segundo o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), o IGPM é o índice usado para corrigir parcelas justamente nos financiamentos diretos com a construtora ou incorporadora, diferente da TR (bancária) ou do INCC (atrelado à obra em andamento). Por não estar ligado a um custo de construção específico nem ao sistema bancário, o IGPM funciona como um índice de preços de mercado geral, adequado para corrigir uma dívida parcelada fora do sistema financeiro, seja um imóvel na planta já entregue ou um lote que nunca teve obra associada.
Como a correção pelo IGPM funciona na prática
O saldo devedor do financiamento é reajustado todo mês pela variação do IGPM daquele mês (não pelo valor acumulado em 12 meses). Isso significa que, mesmo pagando as parcelas em dia, o saldo que falta pagar pode subir em meses de IGPM alto, e subir pouco (ou até cair, em caso de deflação do índice) em meses de IGPM baixo.
Exemplo hipotético: o saldo devedor mês a mês
Para ilustrar o mecanismo (os números abaixo são hipotéticos, não uma previsão real): imagine um saldo devedor de R$ 100.000 depois do pagamento da parcela do mês. Se o IGPM daquele mês for de 0,50%, o saldo começa o mês seguinte em R$ 100.500 (R$ 100.000 × 1,005), antes de descontar a próxima parcela. Se o IGPM do mês seguinte for de 1,20%, a correção sobre o novo saldo é maior em valor absoluto, mesmo com o mesmo percentual de parcela pago. É por isso que simuladores de financiamento de lote costumam mostrar o saldo variando mês a mês, em vez de uma tabela fixa como a de um financiamento com juros pré-fixados.
IGPM x IPCA: por que não são a mesma coisa
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é a referência usada pelo Banco Central para definir a taxa Selic e a meta de inflação do país. Ele mede principalmente a variação de preços para o consumidor final. O IGPM, por ter 60% de peso em preços no atacado (matérias-primas, insumos, câmbio), tende a ser mais volátil e pode se distanciar bastante do IPCA em determinados períodos.
Atenção: o IGPM pode subir mais que a inflação do dia a dia
Como o IGPM reflete preços no atacado, ele reage mais forte a oscilações do dólar e de commodities do que a inflação que a maioria das pessoas sente no supermercado. Isso significa que, em anos de forte alta do dólar ou de matérias-primas, o saldo devedor corrigido pelo IGPM pode subir bem mais rápido do que o salário ou a renda do comprador, mesmo sem nenhum atraso de pagamento. Vale acompanhar o histórico do índice antes de assinar um contrato de longo prazo com essa correção.
O que avaliar antes de assinar o contrato
- O índice de correção é realmente o IGPM, ou o contrato usa outro índice (INCC, IPCA, ou um índice próprio da incorporadora)?
- Existe algum teto ou mecanismo de proteção contra picos do índice?
- O valor da parcela é fixo em reais, ou também é recalculado a cada reajuste do saldo?
- Qual o prazo total de financiamento e o que acontece em caso de atraso?
Comparativo rápido
| Índice | Quem calcula | Usado em | Por que não é o ideal para um lote |
|---|---|---|---|
| IGPM | FGV (IBRE) | Financiamento direto com construtora/incorporadora, reajuste de aluguel | É o índice adequado: não depende de obra nem de banco |
| INCC | FGV | Parcelas de imóvel na planta/em construção | Acompanha custo de obra; lote não tem obra em andamento |
| TR | Banco Central | Financiamento bancário dentro do SFH (poupança) | Só se aplica a financiamento bancário, não a financiamento direto |
| IPCA | IBGE | Meta de inflação e taxa Selic (referência do Banco Central) | Mede inflação ao consumidor, não é convenção de mercado para esse tipo de contrato |
Como funciona na Riviera de Santa Cristina XIII
Na Riviera de Santa Cristina XIII, o financiamento é feito diretamente com a incorporadora, com o saldo corrigido pelo IGPM, e as condições comerciais variam conforme a localização e a metragem do lote escolhido. Veja o mapa de lotes e os setores disponíveis, ou confira antes como confirmar que um loteamento está legalizado para entender a segurança jurídica por trás do contrato.
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Perguntas frequentes
O que é o IGPM?
É o Índice Geral de Preços do Mercado, calculado mensalmente pelo IBRE da FGV, usado para corrigir contratos de aluguel e financiamentos diretos de imóveis, incluindo lotes.
IGPM é a mesma coisa que juros?
Não. O IGPM corrige o valor do saldo devedor pela variação de preços da economia; juros são um custo adicional cobrado pelo financiador. Um financiamento "sem juros, só correção pelo IGPM" significa que você paga apenas a atualização do saldo, sem um custo extra de juros bancários.
Dá para financiar um lote pelo banco, usando FGTS?
Em alguns casos, se o terreno já for classificado como lote urbano com infraestrutura, mas o FGTS normalmente não cobre a compra isolada de um lote num loteamento em formação, sem construção. Vale confirmar direto com o banco.
Por que não usar o INCC ou a TR para corrigir o financiamento de um lote?
O INCC acompanha o custo de uma obra em andamento, e um lote não tem obra sendo financiada. A TR é o índice dos financiamentos bancários (SFH), e financiamento direto de lote não passa pelo sistema bancário. O IGPM, por ser um índice de mercado geral, é o padrão usado nesse tipo de contrato direto com a incorporadora.
Por que o saldo devedor pode subir mesmo pagando as parcelas em dia?
Porque a correção pelo IGPM incide sobre o saldo todo mês, independente do pagamento da parcela. Em meses de IGPM alto, o saldo reajustado pode crescer mais do que o valor abatido pela parcela paga.
Como funciona o financiamento na Riviera de Santa Cristina XIII?
É feito diretamente com a incorporadora, com o saldo corrigido pelo IGPM, e as condições comerciais variam conforme a localização e a metragem do lote escolhido.